Kaum eine Regelung im deutschen Steuerrecht ist für Immobilieneigentümer so attraktiv wie die Denkmal-AfA. Wer ein Baudenkmal saniert, kann die Kosten der denkmalgerechten Maßnahmen nahezu vollständig steuerlich absetzen, bei Vermietung sogar zu 100 %. Damit wird der typische Mehraufwand einer Denkmalsanierung nicht nur ausgeglichen, sondern oft in einen handfesten Steuervorteil verwandelt. In diesem Ratgeber erklären wir, wie die Denkmal-AfA funktioniert, welche Voraussetzungen gelten und worauf Sie unbedingt achten müssen.

Dieser Beitrag ergänzt unseren Überblick Architekt für Denkmalschutz in Hessen. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung, die konkrete Gestaltung sollte immer gemeinsam mit Ihrem Steuerberater erfolgen. Als Architekturbüro sorgen wir für die planerische und bescheinigungsfähige Grundlage.

Die zwei Wege der Denkmal-AfA

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet danach, ob das Baudenkmal vermietet oder selbst genutzt wird:

§7i EStG, vermietete Baudenkmäler

Für vermietete Objekte können die begünstigten Sanierungskosten über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden:

  • Jahre 1 bis 8: jeweils 9 % der Sanierungskosten
  • Jahre 9 bis 12: jeweils 7 % der Sanierungskosten

In Summe sind das 100 % der begünstigten Aufwendungen. Diese erhöhte Absetzung kommt zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA auf den Anschaffungswert der Altsubstanz hinzu.

§10f EStG, selbstgenutzte Baudenkmäler

Wer das Baudenkmal selbst bewohnt, kann die Sanierungskosten als Sonderausgaben geltend machen:

  • Jahre 1 bis 10: jeweils 9 % der Sanierungskosten

Das ergibt 90 % über zehn Jahre. Auch das ist im Vergleich zu einer normalen Wohnimmobilie, bei der Selbstnutzer gar nichts absetzen können, ein erheblicher Vorteil.

Wichtig: Nur die Sanierungskosten

Die Denkmal-AfA gilt nicht für den Kaufpreis der Altsubstanz oder des Grundstücks, sondern ausschließlich für die begünstigten Modernisierungs- und Instandsetzungskosten. Die saubere Trennung von Anschaffungs- und Sanierungskosten ist deshalb für die Steuergestaltung entscheidend.

Rechenbeispiel: Vermietetes Baudenkmal

Ein Investor erwirbt ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus und investiert 300.000 Euro in die denkmalgerechte Sanierung. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 %:

Zeitraum AfA-Satz Abschreibung p.a. Steuerersparnis p.a.
Jahre 1 – 8 9 % 27.000 € ≈ 11.340 €
Jahre 9 – 12 7 % 21.000 € ≈ 8.820 €
Summe (12 Jahre) 100 % 300.000 € ≈ 126.000 €

Über zwölf Jahre fließen in diesem Beispiel rund 126.000 Euro allein aus der Sanierungs-AfA an Steuerersparnis zurück, zusätzlich zur regulären Gebäudeabschreibung und unabhängig von Mieteinnahmen und Wertsteigerung. Das Beispiel ist vereinfacht und dient der Veranschaulichung; die tatsächliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Steuersituation ab.

Voraussetzungen, ohne die nichts geht

Die Denkmal-AfA ist großzügig, aber an strenge formale Bedingungen geknüpft:

  1. Eingetragenes Kulturdenkmal: Das Gebäude muss nach dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz, in Hessen dem HDSchG, ein Kulturdenkmal sein.
  2. Erforderlichkeit der Maßnahmen: Die Arbeiten müssen zur Erhaltung des Denkmals oder seiner sinnvollen Nutzung notwendig sein.
  3. Abstimmung vor Baubeginn: Art und Umfang der Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Eine nachträgliche Abstimmung genügt nicht.
  4. Behördliche Bescheinigung: Nach Abschluss bescheinigt die Behörde die begünstigten Aufwendungen. Diese Bescheinigung ist Grundlagenbescheid für das Finanzamt.

Genau hier scheitern viele Vorhaben: Wer in Eigenregie loslegt und erst später an die Bescheinigung denkt, verliert den Steuervorteil unwiederbringlich. Die enge Verzahnung von Planung, Behördenabstimmung und Dokumentation ist der Kern unserer Arbeit, siehe auch Genehmigungsplanung.

Kauf vom Bauträger: Die Denkmalwohnung

Ein verbreitetes Modell ist der Kauf einer noch zu sanierenden Eigentumswohnung in einem Baudenkmal. Hier weist der Bauträger im Kaufvertrag den auf die Sanierung entfallenden Anteil gesondert aus. Begünstigt ist dieser Sanierungsanteil aber nur, wenn der Kauf- beziehungsweise Sanierungsvertrag vor Beginn der Sanierungsarbeiten geschlossen wurde. Käufer, die erst nach Baubeginn einsteigen, können nur den bis dahin nicht ausgeführten Teil geltend machen. Lassen Sie solche Verträge immer steuerlich prüfen.

Denkmal-AfA und Förderung kombinieren

Die Denkmal-AfA lässt sich grundsätzlich mit Fördermitteln kombinieren, allerdings mindern erhaltene Zuschüsse die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage. Wer etwa einen KfW-Zuschuss für die energetische Ertüchtigung erhält (siehe Energetische Sanierung im Denkmal), kann diese Kosten nicht zusätzlich voll über die AfA absetzen. Die optimale Kombination aus Zuschuss, Kredit und Abschreibung ist eine Frage der Gesamtkalkulation, die wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater aufstellen.

Warum ein Architekt beim Baudenkmal unverzichtbar ist

Die Denkmal-AfA ist großzügig, aber an strenge formale Bedingungen geknüpft: Die Maßnahmen müssen vor Baubeginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein, und nach Abschluss bescheinigt die Behörde die begünstigten Aufwendungen als Grundlagenbescheid für das Finanzamt. Genau hier scheitern viele Vorhaben, wer in Eigenregie loslegt und erst später an die Bescheinigung denkt, verliert den Steuervorteil unwiederbringlich. Die enge Verzahnung von Planung, Behördenabstimmung und bescheinigungsfähiger Dokumentation der Maßnahmen ist der Kern unserer Arbeit, siehe auch Genehmigungsplanung. Als Architekturbüro schaffen wir die planerische und bescheinigungsfähige Grundlage, die saubere Trennung von Anschaffungs- und Sanierungskosten und die optimale Kombination aus Zuschuss, Kredit und Abschreibung, abgestimmt mit Ihrem Steuerberater.

Fazit

Die Denkmal-AfA macht das Baudenkmal zu einer der steuerlich attraktivsten Immobilienformen, vorausgesetzt, die formalen Hürden werden von Anfang an beachtet. Der entscheidende Hebel liegt in der frühzeitigen Abstimmung mit der Denkmalbehörde und einer bescheinigungsfähigen Dokumentation der Maßnahmen. Beides bereiten wir als Ihr Architekturbüro vor, abgestimmt mit Ihrem Steuerberater. Sie erwägen den Kauf oder die Sanierung eines Baudenkmals in Hessen? Vereinbaren Sie ein Erstgespräch, in dem wir das steuerliche und planerische Potenzial Ihres Objekts einschätzen.